1가구 1고가주택 보유세 인상 검토… 실효성 있는 세제개편안 필요하다

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▲ 고가주택 보유세 인상 방안 검토 정부의 1가구 1고가주택 보유세 인상 방안이 검토되고 있다. 사진은 서울 송파구의 한 아파트 단지.
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강남재건축 아파트값 상승에 이어 강남3구로 주택 가격상승이 확대되자 정부가 그 동안 신중했던 주택 보유세 인상에 대해, 이를 고려하고 있음을 내비쳤다.

김동연 경제부총리는 언론과 인터뷰에서 보유세 인상 대상을 다주택자로 초점을 두지만, “1주택자의 고가주택가격이 집 3채 가격보다 더 많은 경우도 있다” 며 ” 1고가주택 보유자와 다주택자간 형평성차원에서 ( 보유세) 를 균형 있게 고려해야 한다” 고 언급하였다.

정부의 고위 관료가 처음으로 1가구 1고가주택 보유자에 대해서도 보유세 인상을 언급한 것이다. 그는 더 나아가 보유세 인상방안으로 제기된 공정시장가액비율을 현행 80%에서 100%로 올리는 것에 대해 “재산세 가액 주택 합이 10억에 해당되는 사람에게 연 28만원 인상에 불과하고”, 주택공시자격( 시세의 통상 60-70%)자체 인상에 대해서는 “서울뿐 아니라 지방에까지 영향을 미칠 우려가 있다”며 일단 이 두 가지 방안의 문제점을 지적했지만, 보유세 인상의 실효성과 그 영향에 대해 고민하고 있음을 밝혔다.

그러면 보유세 인상을 위해 도대체 어떤 방안을 도입하겠다는 것인가? 이는 앞으로 곧 꾸려질 청와대 정책기획위 산하 조세·재정개혁특별위원회에서 논의가 이루어질 것으로 보인다.

1가구 1주택 소유자에게 혜택 많아

다주택자의 보유세 인상에 대해서는 많은 이들이 공감한 반면, 1가구 1고가주택보유자의 보유세 인상에 대해서는 주택 실수요자라는 명분 때문에 선뜻 동의하지 않는 경우가 있다.
이는 우리나라에서 국민들이 ‘1가구 1주택 자가 소유자’에게 주어진 특혜구조에 익숙하기 때문이다. 우리나라는 1가구 1주택 자에 대해, 양도차익에 대한 양도소득세를 사실상 면제하고 있으며, 임대소득에 대해서도 주택공시가격 9억 이하에 대해 면제해 주고 있고, 보유세 실효세율도 미약하다. ‘소득 있는 곳에 과세 있다’ 라는 민주 공화정의 시민의무에서 1가구 1주택 소유자는 빗겨나 있는 것이다.

1가구 1주택 자에 대한 실수요를 강조하는 논리는 투기목적이 아니라 장기간 보유하고 실제로 거주한다는 면인데, 이는 양도소득세에서 인정하고 존중해주고 있다. 실지거래가액 9억 이하에 대해서는 지역에 따라 2년 보유·2년 거주 하거나 2년 보유만 하면 양도소득세를 면제해 주고 있으며, 실지거래가액 9억을 초과하는 주택은 양도소득세납부대상이나, 전체 양도가액 중에서 9억 초과분에 대해서만 과세하고 있으며, 장기보유특별공제로 해마다 8%씩 10년까지 80%까지 공제가 가능하여 사실상 양도소득세 실효세율은 10년 이상 보유하면 양도차익의 10%에 채 미치지 못한다.

양도소득세가 부동산등을 매입하고 매도하는 과정에서 발생 하는 수익 즉, 양도차익에 대한 세금이라면, 보유세는 소유자가 거주하거나 소유하면서 누리는 사용편익에 대한 세금이다. 자연환경, 대중교통, 학교, 공공기관, 도로, 도시계획, 문화시설 등 국가나 지자체의 재정이 투입되고 공공이 관리하면서 주택 거주자들이 누리는 편익에 대해 공공이 이를 보유세로 환수 하여 , 거주자의 편익을 더 누리게 지속시키도록 관리하는 비용으로 사용하고 한편으로는 공동체의 지역 간 균형 발전에 사용한다.

1세대 1주택 자에 대해 양도소득세가 사실상 면제되거나 실효세율이 낮다면, 조세공평을 위해서도 보유세에 대해서는 주택가액에 따라 누진적으로 특히 1가구 1고가 주택 소유자에 대해서는 실효세율을 높게 적용되어야 한다.

구체적으로 보유세를 계산해 보자. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합한 것이다.

예 1) 2017년 11월에 거래된 강남권 재건축아파트의 하나인 잠원동 A 아파트 25층, 전용면적 84.49제곱미터 (구 32평형), 실거래가 18억5천만 원 (공동주택공시가격은 11.04억 원) 의 예를 들면, (출처, 네이버 부동산 매물정보란 ) ( 소유자가 1가구 1주택으로 단독소유하고 있다고 가정)
재산세 = 11.04억 원 x 60% (공정시장가액 비율)=6.624억(과세표준) x 0.4%(세율) – 63만원(누진공제)= 약 202만원.
종합부동산세 = 11.04억 –6억-3억(기초공제) = 2.04억 x 80%(공정시장가액 비율)= 1.632억(과세표준) x 0.5%(세율) = 81만 6천원(종합부동산세 산출세액) 에서 재산세 중복 분을 차감하고 연령별세액공제, 보유기간별 세액공제를 하면 종합부동산세는 소액이거나 없음.
보유세= 재산세+ 종합부동산세 = 202만+0원 = 202만원 (월 약 17만원 )
보유세 실효세율 –주택공시가격 기준, 202만원 / 11.04억 원 = 0.18 %) – 실거래가 대비 ( 202만원 / 18.5억 = 약 0.11 % )

예 2), 서초구 반포동 재건축 B아파트 7층, 작년 말에 거래된 전용면적 84.95제곱미터 (구 32평형 )의 보유세를 대략적으로 계산해보면…( 소유자가 1가구 1주택자로 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정하고 , 실거래가격 26억 원, 2017년 공동주택공시가격 13억7600만원, : 2017년 12월 . (출처: 네이버 부동산 매물정보란 )
*재산세 = 주택공시가격(13.76억) X 공정시장가액 비율(60%)= 8억25600만원(과세표준) X 세율(0.4%) = 약 330만원-63만원(누진공제) = 267만원
*종합부동산세 = 종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 남편= 13.76억/2= 6.88억 –6억 =8800만원 X 80%(공정시장개액 비율)= 7040만원(과세표준) X 0.5%=352,000원(종합부동산세 산출세액)인데, 이 금액에서 재산세 중복 분 차감, 연령별세액공제, 보유기간별 세액공제를 적용하면 사실상 종부세가 미미하거나 없음. 부인= 남편계산법과 동일.
* 보유세= 재산세+ 종합부동산세 = 267만원+0원=연 267만원 (월 약 22만원 ) * 보유세 실효세율 – 주택공시가격 기준 , 267만원 / 13.76억 원= 0.19 %
실거래가 기준, 267만원 / 18.5억 원 = 0.14 %.

위의 예1,2에서 보듯 보유세의 실효세율은 실거래가 기준 0.1%대, 주택공시가격대비 0.2%가 채 되지 않는다. OECD 국가들의 보유세 실효세율이 1% 선과 비교하면 너무 낮다.

종합부동산세는 1가구 1주택인 경우 단독소유인 경우에 9억까지 공제해주고, 세대별이 아닌 인별 과세이기 때문에 부부가 주택을 공동소유하면 공제 폭이 12억까지 늘어나고, 산출세액에서 60세 이상에 대해 그리고 보유기간별 세액공제를 중복해서 해주어, 공동 소유하는 경우에 주택 공시가격 15억 이하는 사실상 종부세가 부과되지 않는다.

현행 종합부동산세법만으로는 실효성 있는 보유세를 징수할 수 없기에, 현행 종합부동산세법을 실효세율을 높이는 방향으로 개정이 필요하다. 또 재산세를 통한 보유세 실효세율을 높이는 것도 연구해볼만 한다고 본다. 재산세를 현행 3억 이상은 0.4%로 동일 세율인데, 3억 이상에 대해 여러 구간 (9억,12,18억 등 )을 설정하여 누진적으로 세율을 높이면, 재산세를 통해 1가구 1고가주택 소유자뿐 아니라 고가주택을 여러 채 보유한 다주택자들에 대해서도 보유세 실효세율을 높일 수 있다.

곧 구성될 조세·재정개혁특별위원회에서 다주택자와 1가구 1고가주택 소유자에 대한 보유세 실효세율을 높여 조세공평을 실현할 수 있는 방안을 내오기를 정부에 바라면서, 국민여론 수렴에도 적극적으로 나서길 촉구한다.

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덧붙이는 글 | 이 글을 쓴 박동수 기자는 서울세입자협회 대표, 참여연대 민생희망본부 실행위원, 서울시 임대주택정책 자문위원을 맡고 있습니다.



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