웨스트 필라델피아에 살던 백만 달러짜리 집? 새로운 인기있는 동네? 최신 필라델피아 주택 시장

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필라델피아가 2017 년의 더운 달 – 전통적으로 부동산에서 가장 바쁜시기 -에서 멀리 떨어진 곳에서도 – 도시의 주택 시장은 계속 번창했습니다. 필라델피아의 새로운 번영이 확산됨에 따라 이전에 소독되지 않은 이웃들의 활동이 증가한 것으로 나타났습니다.

이 조합은 지역 주택 시장이 저조한 징후가 거의 없음을 보여줍니다. Drexel의 경제학자 케빈 길렌 (Kevin Gillen)에 따르면 2017 년 3/4 분기 필라델피아 주택 가치는 전년 대비 10.6 % 급증하여 도시 평균 평균 4.5 % 상승률의 두 배 이상을 기록했다. 같은 7 월 ~ 9 월 기간 동안 필라델피아 주택의 중간 가격은 $ 159,900이었습니다.

여전히 재고량 – 시장에있는 주택의 수 -는 여전히 빡빡합니다. 구매자가 너무 적은 주택을 너무 자주 경쟁한다는 의미입니다. 결과적으로 가격이 상승하고 구매자가 계속 머무르고 있으며 처음으로 구매자에게 주택을 제공하는 것이 점점 어려워졌습니다. – 많은 사람들은 학생 대출 빚에 매달려 있습니다. 한편 개발이 저소득층 지역으로 확대되면서 저렴한 주택이 사라지게 될지 또는 오랜 기간 거주자가 실향 여부에 관한 우려가 남아있다.

Inquirer and Daily News Gillen의 3/4 분기 주택 보고서 에는 콘도가 포함되어 있지 않습니다. 다음은 상위 5 회 테이크 아웃입니다.

1. 새로운 "인기있는"이웃

지난 10 년 동안 걷기 쉽고, 강수량이 많으며 대중 교통 노선과 세련된 레스토랑과 가까운 지역은 번창했으며 다른 지역에서는 천천히 진행되었습니다. 따라서 19146 년 우편 번호 (예 : 대학원 병원)가 지난 10 년 동안 주택 가격의 중앙값이 가장 크게 변화 한 것은 놀라운 일이 아니 었습니다 (2017 년에는 302,000 달러, 2007 년에는 111,000 달러였습니다)

 

마찬가지로 Kensington, Fishtown 및 University City의 우편 번호는 지난 10 년간 최대 증가를 경험했으며 각 우편 번호의 중간 가격은 두 배 이상 증가했습니다.

그러나 Gillen의 자료를 분석하면 번영이 변화하고 있음을 알 수 있습니다. 작년 한 해에만 주택 가격이 덜 명백한 지역에서 급격히 증가했습니다. 인기있는 센터 시티 (Center City) 파생물에서 약간 더 멀리 떨어진 곳입니다. 예를 들어, 2016 년 3/4 분기 이후 델라웨어 카운티 국경 근처의 필라델피아 필라델피아 (Philadelphia)의 19142 우편 번호는 중간 가격에서 가장 큰 상승을 경험했습니다. 밀접하게 뒤에 필라델피아의 19138 우편 번호, 도시의 북서부에있는 서쪽 오크 레인 동네와 Brewerytown을 포함하는 19121 우편 번호가있었습니다.

동시에 외진 지역에서 판매가 급증하고 있습니다. Bridgesburg는 작년 매출의 가장 큰 증가를 위해 도시를 이끌었고 Strawberry Mansion의 우편 번호는 닫힙니다.

필라델피아의 주택 가격 중앙값의 변화

지도에서 우편 번호를 클릭하면 2017 년 3/4 분기 판매량과 1 년, 5 년 및 10 년 동안 중간 가격이 변경됩니다.


    

자료 제공 : Kevin Gillen, Drexel University의 Lindy Institute for Urban Innovation 선임 연구원

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필라델피아의 집값은 다른 대도시와 미국 전체에 비해 지난 10 년 동안 더 잘 나타났습니다.

미국 평균이 부진했던 이유 중 하나는 농촌 지역을 포함하여 모든 미국 주택 시장이 포함되어 있다는 것입니다. 농촌 지역은 일반적으로 도시 지역보다 훨씬 낮은 감사 율을 나타냅니다. 그러나 특히 필라델피아는 최근 몇 년 동안 대도시들 가운데 가장 강력한 경제학자들 중 한 명으로 괄목할만한 회복세를 보였다.

Gillen에 따르면, 이것에 대한 두 가지 이유가 있습니다. 필라델피아는 버블 동안 다른 도시만큼 최고점을 두지 않았습니다. 이는 경기 침체기에 필사적으로 충돌을 일으키지 않았 음을 의미합니다. 필라델피아는 "느린 속도로 회복했다"고 기옌은 말했다. "[Others] 이후 우리는 집값 상승을 조정했습니다."

3. 센터 시티와 소셜 힐을 뛰어 넘는 백만 달러 매출

2000 년대 이전에 필라델피아에서는 1 년에 3 ~ 4 회 집값이 1 백만 달러 이상이었습니다. 2004 년을 시작으로 필라델피아는 매년 40 ~ 60 만 달러의 매출을 올리고 있습니다. 그리고 그것은 2008 년까지 반복적으로 발생했습니다.

 

필라델피아에서의 백만 달러 매출의 급증은 미국 전역에서 마찬가지로 주택 거품이 커지면서 시장이 경험했던 팽창 된 가격의 또 다른 예입니다. "일반적으로 60 만 ~ 90 만 달러에 판매 된 주택은 1 백만 ~ 1 백 3 십만 달러에 판매되기 시작했다."[Gillen]

그러나 다른 요인에는 센터 시티의 활성화, 증가한 가계 및 시장 수요가 포함됩니다. 2016 년에이 도시는 9200 만 달러의 매출을 기록했습니다. 올해까지 필라델피아는 109 위를 차지했다.

흥미롭게도 3/4 분기 데이터는 Center City를 넘어서 발생한 백만 달러 매출을 보여줍니다. Chestnut Hill과 Mount Airy, West Poplar, Powelton Village에서 판매가 이루어지고 있습니다.

백만 달러짜리 주택 판매

2017 년 3 분기에 최소 1 백만 달러에 판매 된 주택 위치. 자세한 내용은지도를 클릭하십시오.

출처 : Kevin Gillen, Drexel University의 Lindy Institute for Urban Innovation 선임 연구원; Houwzer Inc.를 통한 Trend MLS

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4. 인벤토리가 다시 튀어 나올 수 있음

 

완벽한 세계에서 건강한 주택 시장은 5 ~ 7 개월의 재고를 보유하게 될 것입니다. 즉, 목록이 더 이상 추가되지 않으면 모든 시장이 판매되고 모든 가정이 일정한 비율. 현실적으로 물론, 주택 시장은 때로는 달콤한 장소로 끝납니다.

필라델피아는 2016 년 1 사분기부터 판매자에게 낮은 손해를 겪고 있습니다.

부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)의 10 월 보고서에 따르면 판매자는 일반적으로 2000 년 중반의 호황기 동안 가장 많이 경험했던 6 년 간 임기보다 높은 중간 값 10 년 동안 집에 머무르고 있습니다. 이는 이전보다 가정이 시장을 자주 순환하지 않는 것을 의미합니다.

그래도 재고가 개선 될 것이라는 징후가 있습니다. 수년간 꾸준히 하락한 후, 재고 감소는 2017 년의 지난 몇 개월 동안 둔화되었다고 Gillen은 말했습니다.

필라델피아 재고 공급

차트는 개월의 재고 공급 을 보여 주며 판매용으로 나열된 기존 재고 목록을 완전히 소각하는 데 몇 달이 걸릴지 추정합니다. 균형 잡힌 시장은 5 ~ 7 개월 만에 재고를 매각합니다. 7 개월 이상은 구매자의 시장을 나타내며 5 개월 미만은 판매자의 시장을 나타냅니다.

자료 제공 : Kevin Gillen, Drexel University의 Lindy Institute for Urban Innovation 선임 연구원

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5. 평방 피트 당 가격은 변화를 나타낼 수 있습니다

집값을 결정할 때 황금 통계는 평방 피트 당 가격입니다.

 

여러면에서 이해할 수 있습니다. 분석을 통해 한 지역의 비슷한 집에 비해 가정의 가치를 합리적으로 추정 할 수 있습니다. 그러나 측정 기준은 종종 업그레이드, 특수 기능 또는 토지를 고려하지 않았거나 작은 주택은 일반적으로 대형 주택보다 가격이 더 높다는 한계점으로 비판됩니다.

고 가치 가정은 여전히 ​​중심 도시, Gillen의 데이터 공개 및 Chestnut Hill 및 Mount Airy와 같은 인근 지역 근처의 도시 북서부 전역에 집중되어 있습니다. 대조적으로 가장 저렴한 주택은 서부 및 북부 필라델피아에 밀집되어 있습니다.

하지만 가격을 평방 피트 단위로 매핑하는 것도 변화를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다. Gillen은 고가이고 저렴한 주택을 나란히 나란히 앉아있는 것이 고화질의 지표가 될 수 있다고 말했다. University City, Riverwards 섹션, Brewerytown 및 세실 B 무어 인근 – 중대한 변화를 겪고있는 모든 장소에서 저렴한 데이터 포인트와 고가의 클러스터가 함께 있습니다.

평방 피트 당 가격

2017 년 3/4 분기 필라델피아 주택 판매 가격 (평방 피트 당). 자세한 정보는지도상의 아이콘을 클릭하십시오.

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